Pasar pembiayaan rumah mulai melirik aset digital sebagai jalan masuk baru bagi calon pembeli yang selama ini kesulitan menyediakan uang muka. Skema ini menarik perhatian karena pemilik bitcoin tidak perlu menjual aset yang sudah naik nilainya untuk mendapatkan hunian.
Di beberapa model yang mulai disiapkan, bitcoin dan USD Coin dipakai sebagai agunan untuk membantu pembiayaan rumah. Mekanismenya tetap mengikuti logika kredit rumah, tetapi ada lapisan jaminan kripto yang membuat pembeli bisa menjaga kepemilikan aset digitalnya.
Salah satu penggerak utama arah ini datang dari Fannie Mae yang akan mulai menerima bitcoin dan USD Coin sebagai agunan untuk mortgage konvensional. Program tersebut masih berjalan sebagai pilot, dengan Better sebagai pemberi pinjaman yang bermitra dengan Coinbase, dan minat awalnya sudah terlihat dari daftar tunggu yang terbentuk.
Bagi pemilik kripto, daya tarik utamanya terletak pada kemampuan memakai aset yang selama ini hanya disimpan. Banyak dari mereka sudah menahan bitcoin dalam waktu lama dan kini melihatnya sebagai alat untuk memenuhi kebutuhan nyata, termasuk membeli tempat tinggal, tanpa harus melepas kepemilikan.
Cara kerja skemanya
Dalam model Better dan Coinbase, mortgage kripto pada dasarnya disusun seperti pinjaman tanpa uang muka. Ada dua pinjaman yang digabung, yakni mortgage utama dan pinjaman uang muka yang dijamin kripto, lalu keduanya disatukan dalam satu suku bunga, tenor, dan cicilan bulanan.
Strukturnya tidak longgar. Jika agunan memakai bitcoin, nilainya harus minimal 250% dari pinjaman uang muka, sedangkan USDC harus minimal 125%.
Contohnya, agunan BTC senilai $250,000 dapat mendukung pinjaman uang muka $100,000. Agunan USDC senilai $125,000 juga bisa dipakai untuk mendukung pinjaman uang muka $100,000.
Better juga memberi kredit biaya penutupan bagi anggota Coinbase One yang lolos pinjaman. Besarnya 1% dari jumlah mortgage, dengan batas maksimal $10,000.
Vishal Garg, pendiri sekaligus CEO Better, mengatakan peluncuran resmi mortgage kripto akan dilakukan pada Juni. Ia juga menyebut sebagian pinjaman berbasis kripto sudah mulai dilakukan sekarang untuk menyempurnakan proses yang masih perlu dibenahi.
Bukan hanya untuk pembeli rumah biasa
Model serupa juga dijalankan Milo untuk pemilik aset digital yang punya penghasilan tradisional tidak standar. Perusahaan ini tidak mewajibkan pendapatan biasa agar peminjam lolos mortgage dan menawarkan pembiayaan 100% bagi mereka yang memenuhi syarat.
Pendiri Milo, Josip Rupena, punya latar belakang di divisi ultra-high-net-worth di firma Wall Street. Dari sana ia mengenal konsep meminjam dengan jaminan aset yang nilainya sudah naik, alih-alih menjualnya, dan melihat banyak klien kaya tetap gagal memenuhi standar kelayakan pinjaman konvensional.
Milo melaporkan telah melampaui $100 juta dalam originasi crypto mortgage. Salah satu pinjaman yang disebutkan bahkan mencapai rekor $12 juta.
Struktur pinjamannya juga berbeda dari mortgage biasa. Untuk mortgage 30 tahun, 10 tahun pertama bersifat interest-only, lalu sisa pinjaman diamortisasi selama 20 tahun berikutnya.
Dalam salah satu contoh, pinjaman $1 juta mengharuskan peminjam menempatkan bitcoin senilai $1 juta sebagai agunan. Pada transaksi itu, bitcoin dan properti sama-sama dijadikan jaminan.
Risiko, biaya, dan minat pasar
Risiko skema ini dibuka secara terang karena nilai kripto bisa turun tajam. Jika nilai bitcoin turun 65%, nilai jaminan bisa berubah menjadi $350,000, sehingga peminjam perlu menambah bitcoin atau mengurangi saldo pinjaman.
Rupena mengatakan perusahaannya belum pernah meminta tambahan jaminan selama tiga setengah tahun menyalurkan crypto mortgage. Ia juga menawarkan opsi self-custody crypto mortgage, di mana Milo memverifikasi bitcoin, tetapi pelanggan tetap menyimpannya sendiri dan membayar uang muka tunai.
Biaya pinjaman Milo sedikit lebih tinggi daripada mortgage konvensional. Selisihnya sekitar setengah poin, sehingga bila suku bunga biasa 6,5%, skema Milo berada di sekitar 7%.
Bryan Courchesne dari Daim.io menilai mekanisme ini menarik, tetapi mengingatkan bahwa kebutuhan agunan bitcoin tetap jauh lebih besar daripada uang muka yang ingin dibiayai. Ia juga menyoroti suku bunga yang cenderung lebih tinggi dibanding rate berjalan, dengan kisaran 125 hingga 150 basis poin di atas suku bunga umum.
Menurut Courchesne, pinjaman yang terlihat berada di 7% dapat saja dipatok di 8% atau 8,5%. Meski begitu, minat tetap kuat karena skema ini mengubah aset yang sebelumnya pasif menjadi alat pembiayaan.
Arah berikutnya bagi aset yang ditokenisasi
Garg menilai peluangnya tidak berhenti pada bitcoin. Ia mengatakan fokus perusahaannya juga mencakup semua aset yang bisa ditokenisasi, termasuk saham dan ETF indeks S&P 500 versi token.
Ia menyebut 41% pelanggan mereka akhirnya tidak membeli rumah atau tidak lolos karena tidak punya dana uang muka. Karena itu, ruang yang lebih besar bisa terbuka jika aset tokenisasi lain dapat dipakai sebagai dasar pembiayaan tanpa harus menjual kepemilikan yang nilainya sudah naik.
Garg juga mengatakan perusahaannya bekerja dengan sejumlah korporasi besar di AS agar karyawan mereka bisa memanfaatkan saham untuk membeli rumah tanpa uang muka. Menurutnya, ada $35 triliun saham dan obligasi di tangan rumah tangga AS, sementara uang di rekening bank dan giro hanya $5 triliun, sehingga dana yang dihitung sebagai uang muka masih sangat terbatas.
Coinbase melihat pola ini sejalan dengan cara orang kaya menjaga likuiditas tanpa menjual aset inti. Mark Troianovski dari Coinbase membandingkannya dengan praktik yang dipakai tokoh seperti Sergey Brin dan Jeff Bezos, yakni tetap memegang aset bernilai besar sambil memanfaatkannya untuk kebutuhan lain.
Courchesne menambahkan bahwa minat juga datang dari klien yang sudah mulai bertanya sebelum produk ini tersedia luas. Di tengah perubahan itu, crypto mortgage mulai dipandang sebagai salah satu cara baru untuk membantu lebih banyak orang masuk ke kepemilikan rumah tanpa harus melepaskan aset digital yang sudah lama mereka simpan.
