Pasar hipotek Amerika Serikat kini membuka ruang yang sebelumnya sulit dibayangkan bagi pemilik Bitcoin. Coinbase menyebut pinjaman rumah yang didukung Fannie Mae dan memakai Bitcoin sebagai agunan sudah resmi berjalan setelah pasangan di Michigan menutup transaksi pertama dengan skema tersebut.
Bagi pembeli rumah, model ini memberi jalan untuk tetap memegang aset digital tanpa harus menjualnya lebih dulu. Di saat banyak lembaga keuangan lama masih memandang kripto terlalu liar untuk masuk ke perhitungan uang muka, skema baru ini justru menempatkan Bitcoin sebagai bagian dari pengaturan jaminan rumah.
Bitcoin mulai masuk ke pembiayaan rumah
Coinbase mengatakan produk ini pertama kali diumumkan pada Maret dan akan dibuka untuk peminjam yang memenuhi syarat di seluruh Amerika Serikat dalam beberapa bulan ke depan. Pada tahap awal, layanan itu juga akan mendukung stablecoin USDC milik Circle.
Untuk mewujudkan transaksi pertama, Coinbase bekerja sama dengan pemberi pinjaman hipotek Better. Dalam kasus Joe dan Amy di Michigan, Bitcoin mereka dipakai sebagai agunan untuk uang muka, sementara pinjaman tetap berada dalam perlindungan skema government-sponsored enterprise milik Fannie Mae.
Mark Troianovski, Head of Consumer and Platform Partnerships Coinbase, menilai puluhan juta warga Amerika sudah membangun kekayaan nyata di aset digital. Dari sudut pandang perusahaan, produk ini memberi cara agar kepemilikan kripto bisa dipakai sebagai modal membeli rumah tanpa harus dilepas.
Cara kerja skemanya
Coinbase menjelaskan bahwa nasabah akan menerima dua pinjaman sekaligus. Satu pinjaman merupakan hipotek standar yang mengikuti aturan federal dan Fannie Mae, sedangkan pinjaman lainnya terkait kripto sebagai lien kedua atas rumah.
Better memberi contoh pembeli yang bisa menutup uang muka $100,000 pada pinjaman ber-backup Fannie Mae dengan menempatkan lien kedua atas rumah dan menjaminkan $250,000 dalam Bitcoin. Jika terjadi tunggakan pembayaran selama 60 hari, Better menyebut perusahaan dapat memutuskan untuk melikuidasi kripto yang dijaminkan.
Struktur ini berbeda dari produk Bitcoin-backed lending milik Coinbase yang dihidupkan kembali tahun lalu. Dalam skema baru tersebut, perubahan harga tidak memicu likuidasi, dan Better menegaskan volatilitas harga “sama sekali tidak berdampak”.
Perubahan sikap regulator ikut membuka jalan
Selama ini, sistem hipotek cenderung menilai kripto terlalu fluktuatif untuk dihitung sebagai uang muka pada pinjaman konvensional. Perubahan mulai terlihat tahun lalu ketika Bill Pulte, direktur Federal Housing Finance Agency, memerintahkan pengawas hipotek itu agar lebih selaras dengan visi Presiden Trump untuk menjadikan Amerika Serikat sebagai “crypto capital of the world”.
Pada saat itu, lembaga tersebut menetapkan bahwa aset digital yang disimpan di self-custodial wallet tidak boleh dipertimbangkan. Yang dapat dihitung hanya aset yang disimpan di bursa terpusat, sementara pemberi pinjaman secara historis lebih sering menilai aset seperti saham dan obligasi.
Aturan itu menjadi fondasi bagi skema yang kini dipromosikan Coinbase dan Better. Kripto tidak langsung diperlakukan seperti uang muka biasa, tetapi tetap bisa masuk ke dalam pengaturan jaminan yang mendukung pembiayaan rumah.
Daya tarik bagi pemilik aset digital
Coinbase menilai penggunaan Bitcoin sebagai agunan uang muka membantu pemilik kripto menghindari capital gains taxes dan tetap menjaga peluang kenaikan nilai aset di masa depan. Bagi pembeli yang ingin mempertahankan kepemilikan aset digital, aspek ini menjadi alasan utama skema tersebut menarik.
Langkah ini juga menandai perubahan lebih luas dalam cara industri hipotek memandang aset digital, meski tetap dengan batasan dan perlindungan yang ketat. Newrez pada Januari juga mengumumkan akan mulai mengakui Bitcoin dan Ethereum, tetapi saat itu penawarannya hanya untuk “non-agency products” dan diberi diskon besar terhadap kepemilikan kripto.
Dengan transaksi pertama yang sudah ditutup, Coinbase menempatkan produk ini sebagai pintu baru bagi pembiayaan rumah berbasis aset digital. Peluncuran yang lebih luas dalam beberapa bulan ke depan akan menjadi ujian berikutnya bagi seberapa jauh Bitcoin dan stablecoin bisa masuk ke pasar hipotek arus utama.
